Ondergronds eigendom    

Terug naar Overige ervaringen
Terug naar Emigratie
Home


Casus: Ondergronds eigendom 

De feiten
De eigenaar (A) van grond (erf) en opstallen (huis, schuur) ontdekt (na jaren) dat er zich onder zijn erf een 'cave' (een holle (kelder)ruimte) bevindt, die geen toegang op het eigen terrein van A heeft maar wel een toegang heeft bij de buren (B). De buren (B) hebben de cave onder het erf van eigenaar (A) dan ook in gebruik voor opslag van goederen (cave voor wijnen; geen bewoning).

Vraag: Is de cave eigendom van eigenaar (A) of van de buren (B) of... ?

Antwoord: Uitgangspunt is dat de door het kadaster bemeten grondoppervlakte, ook in de hoogte en in de diepte, bepalend is voor het eigendom (Article 552 du Code Civil): "Eigendom van de bodem is eigendom van de boven- en onderkant van die oppervlakte." (Zie: Noot 1)

Het ondergrondse eigendom wordt - in principe - dan ook op dezelfde manier afgebakend als het oppervlaktebezit. De scheidingslijn van de percelen wordt loodrecht in de ondergrond geprojecteerd. De dieptelimiet is niet vastgelegd in de Code Civil. Dit betekent dat de eigenaar van de grond -in principe- ook eigenaar is van de bouwwerken op en onder het oppervlakte van zijn grond, ook al heeft hij deze nooit zelf verkend of in gebruik genomen.

Scheiden van grond en bouwwerken
Het is echter mogelijk om het grondbezit juridisch te scheiden van de bouwwerken onder of boven de grond. De eigenaar (A) van de grond kan de cave onder zijn grond dus verkopen, afstaan of verpachten zonder dat hij verplicht is dat ook te doen met de bouwwerken aan de oppervlakte. Er zal dan sprake zijn van een juridische 'eigendoms-stratificatie' (gelaagdheid), waarbij elk 'stratum' (elke laag) mogelijk aan een andere eigenaar toebehoort. Een onteigening -bijvoorbeeld- kan dan ook alleen betrekking hebben op de cave, zonder dat de oppervlakte grond daarbij in het geding is.

Gewoonterecht
Niet alleen per akte maar... het is ook mogelijk om 'door gewoonte' eigenaar te worden van de ondergrondse bouwerken, d.w.z. om eigenaar te worden door langdurig gebruik zonder eigenaar te zijn van het oppervlak. Artikel 2261 van de Code Civil vereist in dat geval: "ononderbroken bezit en ononderbroken gebruik, vreedzaam, openbaar, ondubbelzinnig en als eigenaar" en "het verstrijken van een periode van dertig jaren." (Zie: Noot 2)
Daarom moet het openlijk, ondubbelzinnig en als eigenaar worden gebruikt, d.w.z. in de overtuiging dat men in feite de eigenaar van het bouwwerk is.
De eigendomsaanspraken zijn daarom soms lastig en complex, bijvoorbeeld door het gebruik van een cave buiten de grenzen van zijn eigendom als het onmogelijk is om de contouren vooraf te formaliseren.
Er zij op gewezen dat deze vorm van verwerving niet van toepassing kan zijn op het onvervreemdbare publieke domein.

Noten

Noot 1: Article 552
Créé par Loi 1804-01-27 promulguée le 6 février 1804

La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.

Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre "Des servitudes ou services fonciers".

Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu'il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu'elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police.

Noot 2: Article 2261
Modifié par LOI n°2008-561 du 17 juin 2008 - art. 2

Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.